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纽约科技业刮新风:创创业,收收租

发布于2018-01-11 22:59:02
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目前,面向科技公司的办公楼市场状态形同俄罗斯套娃,房子层层转租,空间越来越小。苏豪区(SoHo)的百老汇568号就是一个例子。

这座铸铁建筑原是一座缝纫厂,Scholastic出版社将其中两层的空间转租给了社交媒体公司Foursquare。Foursquare又将其中的一层转租给了其它多家科技公司,包括手机应用设计商Fueled。

而Fueled,则将列柱式的房间分割成了一个共用工作空间,租户每个月支付650美元(约合人民币3960元)即可获得一个座位,墙边罐子里的零食任吃。

其中一个座位的租户,是创业者戴维·斯皮罗(David Spiro)。最近一天下午,他独自坐在一张长桌的一角,笔记本边放着一袋爆米花。“我筹到了一些钱,”斯皮罗说,“但要在曼哈顿租一处普通场地还远远不够,所以这里已经很不错了。”

Chester Higgins Jr./The New York Times

Fueled将其列柱式的房间分割成了一个共用工作空间,租户每个月支付650美元(约合人民币3960元)即可获得一席之地,零食任吃。

这种心态还可以推及到大楼里的其他租户,乃至更广范围内的周边社区。

过去几个月来,在曼哈顿中城以南的这片区域充斥着这类交易。处在早期阶段的科技公司倾向于从别的租户手里转租办公空间,而不是直接与大房东打交道。

租户和经纪人表示,转租交易往往更受欢迎,因为租金一般会比常规交易稍便宜一点,租期也可以签得短一点(不像常规合约通常要签10年),而且,需要预付的保证金也会少很多。

他们说,同等重要的是,转租空间的设施一般都比较完善,也就是说,高速网线、空调、会议室等各项重要设施都很齐备。分析师称,对于按月而非年来衡量增长的公司或创业者而言,早日起步并开始运转是至关重要的。

当然了,这种办公室套办公室套办公室的转租模式也有风险。如果二房东、三房东乃至四房东破了产,那么转租者可能就会流离失所。不过正因他们的租期很短,假设他们开发的应用始终没能走红,这些低阶租户也可以轻而易举地迅速全身而退。

“他们不知道未来会怎样,所以保持灵活性是关键。你不知道公司会有多少雇员、能否拿到风投资金、会不会被其它公司收购。”商业地产公司斯达德利(Studley)的总经济师海蒂·勒纳尔(Heidi Learner)说。勒纳尔与人合写了一份报告,分析了科技公司的转租趋势。

总体而言,转租正变得更加流行。斯达德利的报告称,在中城的南部地区,也就是从运河街(Canal Street)到第30街间,转租的比例已占到了今年主要租房交易的19%,比2010年时的11%有所增长。

报告称,今年1月到4月间,科技企业作为当前经济的主要推动力,其在曼哈顿签署的租约中有33%是转租合约。而其它行业在同一时期的转租户数量还不到此比例的一半。

报告还指出,科技企业签下的租期平均长度约为4年。

科技企业可不是什么样的办公空间都会租的,仲量联行(Jones Lang LaSalle)的经纪人西恩·布拉克(Sean Black)说,它们几乎只要那些有着复式挑高的天花板和开放式楼层的战前房源。他还说到,鉴于这种由工业厂房改建而来的办公空间主要分布在百老汇走廊(Broadway Corridor)周围,供应紧俏,需求量就很大。

Chester Higgins Jr./The New York Times

百老汇568号的大楼,Fueled在其11层租有办公室。

“他们喜欢那种‘新旧世界强烈碰撞’的外观,”布拉克说。布拉克的许多客户都是科技企业,包括Foursquare。它们租的空间没围墙、没隔间,墙上挂着五花八门的艺术作品,这本身就代表了一种态度。“他们最不希望做的就是与美国商业界保持一致。”

科技企业租下的房源,一般会比公司实际所需的空间稍大,这表明他们知道,科技业这个蒸蒸日上的行业对于办公空间的需求正在与日俱增,因此他们可以把场地租得大一些,把多余的空间转租给同类公司。况且,斯达德利公司称,中城南部的转租租金约为每平方英尺45美元(约合每平方米3040元),趁现在的要价还不算高先拿下一处,不失为明智的选择。因为各家公司都在说,预计租金将会上涨。

“这是一个将租约套期保值的妙招。”德里克·斯图尔特(Derek Stewart)说。斯图尔特曾为Foursquare打理过租房事宜,今年夏天离职。

斯图尔特说,现在Foursquare在纽约有120名雇员,2011年时,它以每平方英尺45美元的价格签下7年租约。但他估计,有ZocDoc(网上预约医生的应用服务)、Thrillist(男士生活网站)这类公司同在一个屋檐下,这个场地作为热门科技企业的聚集地已经开始小有名气了。他说,这就意味着,现在这里的租金可以涨到每平方英尺55美元(约合每平方米3720元)了。

不过到目前为止,公司还不急着从转租者身上获利,他接着说,Fueled和其它转租者支付的租金还是大约每平方英尺45美元。“我们觉得在这上面赚别人的钱不太好,”斯图尔特说,“我们不想在这个联系紧密的社区里把名声搞砸。”

斯图尔特目前在科技企业投资人戴维·蒂希(David Tisch)的手下工作,他还指出,转租对于科技企业圈的生存举足轻重。

斯图尔特曾代表科技公司在旧金山租了两个办公场地。他说在旧金山,创业者负担得起直租的租金,他们往往只需要预付3个月的房租作为保证金;但是在纽约,用12个月的房租作保也很常见。“这里的房东就是这么不愿意承担风险,”他说。

在科技业,一家公司可能在极短的时间内就能走完起步阶段——比如Instagram成立于2010年,两年后就被Facebook以10亿美元(约合人民币61亿元)的价格收购了——因此,短期转租合约并不少见。

比如说,新闻网站BuzzFeed签了两年的转租合约,在第五大道200号、麦迪逊广场公园(Madison Square Park)对面的蒂芙尼(Tiffany & Company)新总部大楼内租下办公空间。此前,BuzzFeed一直入驻在西21街一处20000平方英尺(约合1858平方米)的办公空间;而如今,它将在共有七层的蒂芙尼总部大楼内,占领一整层楼的空间,面积达到58000平方英尺(约合5388平方米)。

这份合约的租金数额尚未被披露,不过代表蒂芙尼参与谈判的斯达德利公司经纪人格雷格·B·陶宾(Greg B. Taubin)说,周边同类转租办公场所的租金是每平方英尺65美元(约合每平方米4400元)。

“像这样的公司都不会签长期租约,因为它们也无法预测未来会发生什么,”陶宾说。但蒂芙尼并不着急使用这些场地,对它而言,这样做还有利于降低成本,他补充道。

还有其它好处,比如可以让灯光一直保持亮着,电梯里的人也会更多,地产公司Allied Partners的租赁部总监邦尼·夏皮罗(Bonnie Shapiro)如是说。Allied Partners公司拥有百老汇568号的房产。“你总不希望租户在楼里参观时,看到无人使用的黑暗角落吧,”她说。对于一些可能发生兼并或裁员的租户来说,对转租办公场所的新需求或许会适时出现。投资银行瑞士信贷(Credit Suisse)在曼哈顿有三座办公大楼,其中之一位于公园大道南(Park Avenue South)315号。瑞士信贷设法将楼内所有原属于该公司的办公场所都转租了出去,因为近几个月来,他们经历了好几轮裁员。

20层的Beaux-Arts大楼位于东23街,这里的科技企业转租户包括VaynerMedia、X+1、Responsys以及Adap. TV。Adap. TV这个月将整个第7层楼租了下来,面积有16000平方英尺(约合1486平方米)。新的办公场所里有一面红色主题墙,其上装饰着“能量”、“创造力”、“激情”这类字眼。场地周边的一圈总裁办公室,也都被改建成了共享型的会议室。Adap. TV的沟通总监格里·马诺拉托斯(Gerry Manolatos)说,新的办公场所与原来相比有天壤之别,原来那个位于百老汇915号、占地4000平方英尺(约合372平方米)的,不仅狭窄拥挤,而且毫无特色。

马诺拉托斯不肯透露租约的具体条款,只是说租期不满10年。不过在科技公司转租市场的频繁交易当中,Adap. TV正为自己获取现金流;它把原来在百老汇的办公场所转租给了另一家科技企业。

“这就好比,一笔交易是在为下一笔做铺垫,”玛诺拉托斯说,“每个人都在盘算,‘谁知道我们下次会在哪儿租房?’”

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