龙湖冠寓加速项目落地 未来利润率瞄准10％以上

“我今年在龙湖已经满十三年了，在工作十三年时间里，可能有十二年都是没有长租公寓这个事的。”龙湖冠寓总经理张智聪说，龙湖“把长租公寓当做一个战略性业务来做的。我们希望能够快速实现规模优势，力争三年内做到行业前三。”

根据龙湖的战略，2018年将新开5万间长租公寓，最终进入30-32个城市。截至5月份，龙湖冠寓已经进入28个城市，累计开业超过2万间。

也就是说，自2017年初龙湖冠寓重庆首店开业以来，不到一年半的时间内已经基本完成了全部城市布局，之后冠寓房源管理数量的翻倍提升主要来自于在这些城市增加大量项目。例如，6月份冠寓又在北京新开瞭望京北路店和昌平生命科学院店，即将开业的还有工体店。

相比龙湖一贯比较稳健的步伐，冠寓的发展速度可谓神速。因为龙湖分析市场认为，5万间是一个验证商业模式、商务拓展以及运营的节点，龙湖“会在5 万这个值数上，去检视品牌、优化我们的商业体系。”

“我们既要规模，又要速度，还要质量，这是冠寓对自己的要求。”张智聪说。

在龙湖将要达到的目标中，长租公寓并不是市场传闻的那样徘徊在低利润区间，一旦越过5万间的节点，进入成熟期，轻资产类的长租公寓净利润率能达到10%以上。

在地产开发、商业地产之外，长租公寓是龙湖快速推进的第三大业务。龙湖冠寓总经理张智聪之前是深圳龙湖总经理，2017年4月份他的身份还是苏南龙湖总经理，继王俊英之后掌控龙湖这一主航道。在冠寓内部还有很多从养老、地产等业务过来的老龙湖人，其中不乏像张智聪一样的仕官生。

此外，龙湖大量从创业多年的老牌长租公寓“定点招人”，市场、运营方面的人都是龙湖冠寓紧盯的对象。

张智聪告诉36氪，冠寓虽然是一个独立的主航道，但并不是所有的环节都单独配了一套班子，考察筛选项目的流程是和开发业务结合在一起的，投资、支出也是在龙湖区域布局架构的基础上，并没有在集团层面单独划分，因为开发业务已经有成熟的测算模型，在设计、装修、施工方面也有成本优势。

冠寓目前的管理架构和商业地产业务类似，在获取项目和施工环节与开发业务重叠，但在后期运营阶段又有独立的团队操盘。

龙湖冠寓还在密集寻找外部资金，通过REITs、ABS 等金融模式拿到更多资金，通过外部杠杆加速长租公寓布局，并且融资节奏也很快。今年1月份，龙湖拿到了50亿元住房租赁专项公募债券，6月又与新加坡政府投资公司（GIC）共同设立了长租公寓投资平台，首期投资额达到10亿美元，专项投资中国一线和核心二线城市的长租公寓项目。

目前龙湖冠寓以轻资产为主，但也提出一个“中资产”的概念，即项目拥用10年以上的租赁经营、股权合作、委托管理等合约，通过整体改造之后再出租。

目前龙湖在长租公寓业务设计了3个产品线：松果系、豆豆系、核桃系。“松果”的定位是青年社区，“核桃”是针对消费升级型居住需求，“豆豆”的特点是轻简、自助。

龙湖集团副总裁胡浩透露，今年8月份龙湖冠寓将在上海落地一个概念样板空间，用来测试租户的实际感受，通过测试客户的敏感点，再做批量化的生产和落地。

长租公寓领域被认为未来的市场空间将达到4万亿元规模，将产生十家以上的千亿级企业，是现有市场上企业规模的数百倍以上，所以创业公司、开发商、地产中介、酒店管理企业、政府级机构都在进入市场。而开发商和中介机构两类企业的进度最迅猛。

迈点网副总裁丁晓宇说，“你们觉得这个行业会不会好，你们觉得这个行业还少人吗？一定会都进来。包括今天见到设计方，包括到今天在思考不仅是单独长租公寓解决年轻人的问题，到现在解决社群问题，到城市交融的问题。从我的角度来说，从我看整个长租公寓包括后面整个空间经营角度来说，这个行业人才会越来越多，集群效应会越来越强。”

张智聪把龙湖冠寓的推进节奏概括为：“长期看法是平衡公司整个现金流盘面，合理布局，态度积极但决策审慎。”