出售酒店房间产权模式新西兰SafariGroup是怎么玩转的

失败和成功，只有一线之隔，且非容易转换。尤其是出售酒店房间产权的模式，容不得一次摔倒。

同样是单位产权(Unit Titles)的物业，Safari Group创始人Robert Neil在10多年前就选择了酒店的开发投资形态。新西兰数以万套的公寓，怎么在国内外的投资者面前脱颖而出?这个问题促使Robert不断在思考最佳的地产开发形态。

酒店是综合体的灵魂

最初，Safari Group只开发纯粹的酒店项目，起步于800万新西兰元的开发规模，后单个规模稳定在700至1500万新西兰元。前几年，产品混搭的理念被引入到开发模式中。

“生意突然开始成功，这让我很兴奋”，Robert指出，Safari Group不再局限于单一的酒店项目，而是根据不同的地理位置，在酒店项目的基础上，融入公寓、办公室或零售物业，进行综合开发。

“人们喜欢综合体。在奥克兰，只有少部分的公寓和酒店形成一体。从投资的角度，这种形态具有独特性。在此之上，他们也可以受益于这种独特性，获得更好的回报。” Robert 告诉《逸居新西兰》。酒店几乎是Safari Group开发项目的灵魂。

选址、定位、产权销售和酒店管理等各种环节，已被打通，成为Robert的常识之一。他坚持把酒店项目的每个客房分割成独立的单位产权出售，并先后和澳新市场最大的公寓式酒店品牌Quest、全球大型酒店管理集团温德姆合作。

每个客房出售的同时已经带有一份单独的租赁合同。投资者购买后无需考虑后续的打理，就能获取周期性的固定投资回报。为了减少物业管理上的成本支出，Safari Group的酒店项目通常把餐厅和健身房单独运营，因此不会增加物业管理的费用。

简单的投资形式、酒店管理方的品牌效益和稳定回报，让这个小而美公司在国际市场积累了一定的客户基础。新西兰国内的运动明星和新加坡等国际买家，都是多次投资的老客户。Robert指出，“65%购买酒店房间产权的投资者会再次购买。”

Safari Group已经形成品牌效应了。“他提到了刚开始出售的皇后镇某项目，项目发布仅5周，80%的公寓和酒店房间(单位产权)已售出。”

酒店开发的良性循环

酒店买家重复购买以及互相推荐的特点，让Safari Group在酒店综合体的开发路上几乎没有停歇。目前已完工10个项目，7个项目正在进行中。稳定的客户基础、已打通且梳理清楚的开发流程和自有的施工公司，这一切缩短了项目的周期。

Robert指出，平均每个项目的周期是2年到2年半。而市面上的类似项目多数是五六年的周期。ASB、KiwiBank和CCB等主流银行的融资支持，一定程度上也减少了等待资金到位的时间。

率先进入酒店开发领域、积累一定实力的Safari Group很快成为了酒店管理集团理想的合作方。主动上门的合作请求中，Robert拒绝了大多数。

他只选择有利于酒店单元产权房长期经营的方式。根据经营业绩分成的委托管理模式，在入住率不高时不利于投资者。他更倾向于，直接整体出租酒店物业，上百位购买酒店房间产权的投资者可以旱涝保收。

“如果酒店运营失败，没有付租金，投资者受到伤害，就不会有动力再来找我。”眼下，超过一半的买家都是老客户或是被朋友推荐而来。Robert没有太深地沉浸在这种成功中，而是未雨绸缪，考虑著如何让现在的成功延续到未来。

温德姆酒店集团正在布局新西兰市场，Safari Group与其达成商业租赁的合作。Safari Group跟着地区品牌Quest完成起步阶段后，又搭上了全球酒店品牌的发展快车。Robert指出，“这是很好的机会。”

Robert不惧怕市面上竞争对手的效仿。“这看起来很容易。”他指出，但要知道，每个酒店房间的产权都附带一个租约。完成出售后，还要整合上百个业主的产权统一出租给一个酒店管理方，并发放租金。

现在对Robert来说“很简单”的开发模式，背后牵涉到诸多复杂的事宜。

酒店短缺的风口，迎来了各路资本。Robert曾听说，皇后镇有个开发商打算开发酒店，并设置了“酒店开发失败的预案”，即转为住宅公寓。“这只是想想而已，行不通的。”他指出，一个建筑面积28平方米的酒店房间没有办法作为公寓。

失败和成功，只有一线之隔，且非容易转换。尤其是出售酒店房间产权的模式，容不得一次摔倒。Robert最大限度地消除每一个失败的可能，以至对酒店房间数量有着严格的控制。在他看来，“200多间的酒店房间，风险太大了。”

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