纽约科技业刮新风：创创业，收收租

目前，面向科技公司的办公楼市场状态形同俄罗斯套娃，房子层层转租，空间越来越小。苏豪区(SoHo)的百老汇568号就是一个例子。

这座铸铁建筑原是一座缝纫厂，Scholastic出版社将其中两层的空间转租给了社交媒体公司Foursquare。Foursquare又将其中的一层转租给了其它多家科技公司，包括手机应用设计商Fueled。

而Fueled，则将列柱式的房间分割成了一个共用工作空间，租户每个月支付650美元（约合人民币3960元）即可获得一个座位，墙边罐子里的零食任吃。

其中一个座位的租户，是创业者戴维·斯皮罗(David Spiro)。最近一天下午，他独自坐在一张长桌的一角，笔记本边放着一袋爆米花。“我筹到了一些钱，”斯皮罗说，“但要在曼哈顿租一处普通场地还远远不够，所以这里已经很不错了。”

这种心态还可以推及到大楼里的其他租户，乃至更广范围内的周边社区。

过去几个月来，在曼哈顿中城以南的这片区域充斥着这类交易。处在早期阶段的科技公司倾向于从别的租户手里转租办公空间，而不是直接与大房东打交道。

租户和经纪人表示，转租交易往往更受欢迎，因为租金一般会比常规交易稍便宜一点，租期也可以签得短一点（不像常规合约通常要签10年），而且，需要预付的保证金也会少很多。

他们说，同等重要的是，转租空间的设施一般都比较完善，也就是说，高速网线、空调、会议室等各项重要设施都很齐备。分析师称，对于按月而非年来衡量增长的公司或创业者而言，早日起步并开始运转是至关重要的。

当然了，这种办公室套办公室套办公室的转租模式也有风险。如果二房东、三房东乃至四房东破了产，那么转租者可能就会流离失所。不过正因他们的租期很短，假设他们开发的应用始终没能走红，这些低阶租户也可以轻而易举地迅速全身而退。

“他们不知道未来会怎样，所以保持灵活性是关键。你不知道公司会有多少雇员、能否拿到风投资金、会不会被其它公司收购。”商业地产公司斯达德利(Studley)的总经济师海蒂·勒纳尔(Heidi Learner)说。勒纳尔与人合写了一份报告，分析了科技公司的转租趋势。

总体而言，转租正变得更加流行。斯达德利的报告称，在中城的南部地区，也就是从运河街(Canal Street)到第30街间，转租的比例已占到了今年主要租房交易的19%，比2010年时的11%有所增长。

报告称，今年1月到4月间，科技企业作为当前经济的主要推动力，其在曼哈顿签署的租约中有33%是转租合约。而其它行业在同一时期的转租户数量还不到此比例的一半。

报告还指出，科技企业签下的租期平均长度约为4年。

科技企业可不是什么样的办公空间都会租的，仲量联行(Jones Lang LaSalle)的经纪人西恩·布拉克(Sean Black)说，它们几乎只要那些有着复式挑高的天花板和开放式楼层的战前房源。他还说到，鉴于这种由工业厂房改建而来的办公空间主要分布在百老汇走廊(Broadway Corridor)周围，供应紧俏，需求量就很大。

“他们喜欢那种‘新旧世界强烈碰撞’的外观，”布拉克说。布拉克的许多客户都是科技企业，包括Foursquare。它们租的空间没围墙、没隔间，墙上挂着五花八门的艺术作品，这本身就代表了一种态度。“他们最不希望做的就是与美国商业界保持一致。”

科技企业租下的房源，一般会比公司实际所需的空间稍大，这表明他们知道，科技业这个蒸蒸日上的行业对于办公空间的需求正在与日俱增，因此他们可以把场地租得大一些，把多余的空间转租给同类公司。况且，斯达德利公司称，中城南部的转租租金约为每平方英尺45美元（约合每平方米3040元），趁现在的要价还不算高先拿下一处，不失为明智的选择。因为各家公司都在说，预计租金将会上涨。

“这是一个将租约套期保值的妙招。”德里克·斯图尔特(Derek Stewart)说。斯图尔特曾为Foursquare打理过租房事宜，今年夏天离职。

斯图尔特说，现在Foursquare在纽约有120名雇员，2011年时，它以每平方英尺45美元的价格签下7年租约。但他估计，有ZocDoc（网上预约医生的应用服务）、Thrillist（男士生活网站）这类公司同在一个屋檐下，这个场地作为热门科技企业的聚集地已经开始小有名气了。他说，这就意味着，现在这里的租金可以涨到每平方英尺55美元（约合每平方米3720元）了。

不过到目前为止，公司还不急着从转租者身上获利，他接着说，Fueled和其它转租者支付的租金还是大约每平方英尺45美元。“我们觉得在这上面赚别人的钱不太好，”斯图尔特说，“我们不想在这个联系紧密的社区里把名声搞砸。”

斯图尔特目前在科技企业投资人戴维·蒂希(David Tisch)的手下工作，他还指出，转租对于科技企业圈的生存举足轻重。

斯图尔特曾代表科技公司在旧金山租了两个办公场地。他说在旧金山，创业者负担得起直租的租金，他们往往只需要预付3个月的房租作为保证金；但是在纽约，用12个月的房租作保也很常见。“这里的房东就是这么不愿意承担风险，”他说。

在科技业，一家公司可能在极短的时间内就能走完起步阶段——比如Instagram成立于2010年，两年后就被Facebook以10亿美元（约合人民币61亿元）的价格收购了——因此，短期转租合约并不少见。

比如说，新闻网站BuzzFeed签了两年的转租合约，在第五大道200号、麦迪逊广场公园(Madison Square Park)对面的蒂芙尼(Tiffany & Company)新总部大楼内租下办公空间。此前，BuzzFeed一直入驻在西21街一处20000平方英尺（约合1858平方米）的办公空间；而如今，它将在共有七层的蒂芙尼总部大楼内，占领一整层楼的空间，面积达到58000平方英尺（约合5388平方米）。

这份合约的租金数额尚未被披露，不过代表蒂芙尼参与谈判的斯达德利公司经纪人格雷格·B·陶宾(Greg B. Taubin)说，周边同类转租办公场所的租金是每平方英尺65美元（约合每平方米4400元）。

“像这样的公司都不会签长期租约，因为它们也无法预测未来会发生什么，”陶宾说。但蒂芙尼并不着急使用这些场地，对它而言，这样做还有利于降低成本，他补充道。

还有其它好处，比如可以让灯光一直保持亮着，电梯里的人也会更多，地产公司Allied Partners的租赁部总监邦尼·夏皮罗(Bonnie Shapiro)如是说。Allied Partners公司拥有百老汇568号的房产。“你总不希望租户在楼里参观时，看到无人使用的黑暗角落吧，”她说。对于一些可能发生兼并或裁员的租户来说，对转租办公场所的新需求或许会适时出现。投资银行瑞士信贷(Credit Suisse)在曼哈顿有三座办公大楼，其中之一位于公园大道南(Park Avenue South)315号。瑞士信贷设法将楼内所有原属于该公司的办公场所都转租了出去，因为近几个月来，他们经历了好几轮裁员。

20层的Beaux-Arts大楼位于东23街，这里的科技企业转租户包括VaynerMedia、X+1、Responsys以及Adap. TV。Adap. TV这个月将整个第7层楼租了下来，面积有16000平方英尺（约合1486平方米）。新的办公场所里有一面红色主题墙，其上装饰着“能量”、“创造力”、“激情”这类字眼。场地周边的一圈总裁办公室，也都被改建成了共享型的会议室。Adap. TV的沟通总监格里·马诺拉托斯(Gerry Manolatos)说，新的办公场所与原来相比有天壤之别，原来那个位于百老汇915号、占地4000平方英尺（约合372平方米）的，不仅狭窄拥挤，而且毫无特色。

马诺拉托斯不肯透露租约的具体条款，只是说租期不满10年。不过在科技公司转租市场的频繁交易当中，Adap. TV正为自己获取现金流；它把原来在百老汇的办公场所转租给了另一家科技企业。

“这就好比，一笔交易是在为下一笔做铺垫，”玛诺拉托斯说，“每个人都在盘算，‘谁知道我们下次会在哪儿租房？’”