现如今，很多人都有租房的经历，或是经朋友亲戚介绍，或是交点中介费去找中介机构，今后，租房人的选择可能会更多。在不久的将来，住房租赁市场专业化已经是大势所趋。而蛋壳公寓作为专业化的机构，又将如何获得更好的发展进步呢?
近日，蛋壳公寓发布了上市以来的首份财报。2019年全年，蛋壳公寓收入达71.29亿元，同比增长166.5%，其中，第四季度收入达21.29亿元，同比增长112.5%。在当前阶段，蛋壳公寓已经是为数不多能够实现三位数增长的中概股，高速发展是最显著的态势。
除此之外，蛋壳公寓这份财报还隐藏着哪些秘密?高速增长的背后，有哪些要素在支撑?这个状态是否具备可持续性?
先说结论：1、经营规模扩大，业务版图扩张是蛋壳公寓最明显的趋势
2、规模扩大背后，精细化运作的特征非常明显，蛋壳公寓并非盲目扩大规模，而是在提升效率
3、提升科技实力、优化供应链体系，推动新租赁模式向全国铺开，同时进一步反哺技术和供应链，这个生态闭环体系正在为蛋壳公寓铸造护城河。
4、从目前的发展状态看，蛋壳公寓的图谱应当是“服务-规模-科技-生态”，这套体系正在酝酿新的机遇。
纵观整份财报，规模增长是最明显的趋势。
首先，公寓数量大幅增长。截至2019年12月31日，蛋壳公寓运营的公寓数量达43.83万间，同比增长85.4%。这个数字比2015年末的2434间增长了179倍。
其次，蛋壳公寓持续深耕布局一、二线城市。第四季度，北京、上海和深圳的公寓数量约22.4万间，同比增长46.6%。与此相比，其他城市的公寓数量大幅增长156.1%，接近21.5万间。2019年，蛋壳公寓先后进入了苏州、无锡、西安、重庆4个城市，业务足迹已遍布中国的13个城市。
营收高速增长、公寓数量大幅增加、城市版图不断延伸的同时，亏损率已出现收窄。2019年全年，蛋壳公寓的净亏损率和经调整EBITDA亏损率同比分别收窄3.0和3.5个百分点。其中在第四季度，这两项数据分别大幅收窄12.3和13.2个百分点。
规模增长的同时亏损率收窄，这个反差释放了一个积极信号。蛋壳公寓在扩张的同时正在逐渐形成规模效应。单位房源增加带来的成本在降低，经营效率大幅提升。此前招股书已经呈现了这个趋势，2017年蛋壳公寓单间装修成本平均是12,646元/间，2019年前9个月，已经下降到平均10,404元/间。
当前长租公寓市场，首要工作就是扩大规模换取市场空间，对于一家处于扩张时期的企业来说，单位投入获得的规模增长更加显著，也就是花更少的钱办更多的事，这让蛋壳公寓得到更大的竞争优势。
技术为根基 供应链高效协同
亏损率收窄的背后，最具探讨价值的是为何会有这样的表现。理论上来说，规模化集中采购的确可以降低一部分装修成本，可一方面蛋壳公寓的房源增速十分迅速，仅靠采购一个环节并不足以优化整体效率。另一方面，新城市的开辟也是关键工作，这部分房源很难立即压缩成本。
蛋壳公寓是如何做到的?在业绩沟通会上，蛋壳公寓CEO高靖这样说道，“跨城复制能力得益于蛋壳创新的 “新租赁”业务模式、深植在DNA中的科技基因、强大的供应链能力、以及超强的团队执行力。”这句话概括了蛋壳公寓效率提升背后的深层次原因。
科技基因，是蛋壳公寓“新租赁”业务模式的基础。在房源开拓时，它起到了提升效率的关键作用。2019年，蛋壳公寓业内首创了“鲁班”系统。这一系统基于蛋壳公寓在房源设计装修过程中积累的大数据，结合激光成像与机器视觉技术，能够迅速构建户型并对房态进行识别，并决策匹配最优房屋改造方案。当拿到房源，蛋壳公寓能够几乎不依赖人工判断就能够迅速形成对房源的改造设计方案，这极大简化了决策流程、人工依赖，提升最优收益和成本标准化的管控能力。技术的价值在于，规模越大，蛋壳公寓对房源的设计越精准和具体，就越能够降低房源设计的时间和决策成本。
供应链的优化则大大降低了装修过程的成本。在规模化采购之外，2019年，蛋壳公寓对房屋产品设计进行了新的升级改造，使之更加体系化和标准化。这个过程中，房屋的设计风格不断优化迭代，空间的功能拆分更加细分化。对从8㎡的超小空间和整租大空间，蛋壳公寓都有独立的产品体系。在产品装修时，这套体系保证了蛋壳公寓的装修过程每一步都有明确的规划，极大减少了装修的时间成本。
设计、装修保证高效的基础上，需要更高效的团队来开展具体的工作，不仅限于装修，更重要的还有服务。团队执行能力是蛋壳公寓快速扩张的关键。公开资料显示，2019年，蛋壳公寓高管团队扩充，堪称阵容强大，包括首席运营官顾国栋、首席财务官张政、首席人力官刘京以及首席技术官虞冰先后加入。多位履历光鲜、经验丰富的高管加入，令蛋壳团队的管理水平上升到一个更高的台阶，向着专业化、国际化的方向迈进。作为全国性的公司，组织管理上的优化可以更大激发团队的效能。
由此，我们可以理解出蛋壳公寓高效扩张的逻辑。以技术为基础，通过供应链体系的高效协同，快速推进房源的描绘、设计以及装修。通过组织管理的优化，进一步发挥人的积极性，用技术客观上缩短决策成本，用管理主观上提升团队的行动力。最终缩短房源配置周期，降低了成本，提升了效率。
这份财报说明，蛋壳公寓呈现了正在快速扩张的状态，更高效的经营态势，更加强调科技实力的调性，以及试图打造闭环生态体系的战略规划。蛋壳公寓在推进住房租赁专业化的过程中，坎坷、挑战也许不可避免，但坚持精细化运营，坚定执行战略的做法，正在让蛋壳公寓迎来又一轮机遇期。
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