到底有多少人真的懂厦门楼市

编者按：本文来自微信公众号“真叫卢俊”（ID：zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊团队，36氪经授权转载。

最近厦门这个城市又得到大家的关注，关于房价的问题，崩盘、腰斩等言论层出不穷，说实话这样的观点稍微有点不太专业，更多的在于蛊惑人心

先简单的聊几句吧

1、首先明白一个前提，目前中国大量的城市房价都在调整，不仅仅是厦门，上海郊区的项目平价出售都卖不掉的项目比比皆是，这不是城市个案，是特殊调控周期内出现的共性现象

2、土地预冷同样也是共性，道理也很简单，开发商资金回笼慢以及土地出让条件苛刻导致的

3、二手房价格有跌么，有的，理由也是一样，因为限购政策导致市场需求量的急速回缩

所以本质上第一厦门遇到的楼市情况是全国房地产很多城市的共性问题，同样也是政策导向下的价格回调

这样的回调我更加愿意理解为盘整，让价格震荡在一个合理的范围之内。

这很显然是一个短期时间内的价格反馈

所以就这样给厦门楼市盖棺论定了？这未免也太着急了，我想咱们都不是炒房客，买房子1年之内就抛掉走人吧，判断一个城市的房价，有没有耐下心来看看这个城市的根基到底怎么样呢

厦门其实是一个非常特别的一个城市，之前很多人说厦门房价高，我们要不要想想为什么他之前可以高

毕竟中国大量的城市房价也就一万出头，房价高的城市稀稀疏疏，福建这么多城市，厦门为什么可以

判断房价是否稳定，要看这个城市的未来，要看城市的未来，需要从城市的根基入手，看看底层逻辑是否稳定

下面这篇文字，是今年年初时候写的，如今来看依然适用，关于厦门的底层根基，希望这篇文字可以让你少一点焦虑

今年3月中，又一次去厦门考察，距离上一次去已经时隔6年。

6年间，我作为一名标准外地游客，感受到发生了翻天覆地变化的，不仅仅是去鼓浪屿提前也很可能买不到票和最美厦门大学每天限流到下午5点30这些琐事了。

01

厦门最避不开的话题：房价

如今的厦门市，几乎在每一条不论大小的道路上随便走两步，都是不同的房产中介公司。

的确，这个城市，至少这十年以来，与“房价”话题都没有撇开过。

其实厦门房价出现报复性反弹，最早要追溯到金融风暴之后。那时候房地产市场开始复苏，价格节节攀升。随即为了抑制高房价，一连串的调控措施接连出台，但即便如此都拉不住房价的牛头。

2011年，厦门房价已经恢复金融风暴之前的均价1.5万元的历史高位，并且继续上涨势头高。特别到了2014年下半年，一大批早已按捺不住的购房者入市，房价的涨速明显加快。

两年前的一波大涨，涨幅相当惊人，厦门岛内新房开盘起价6、7万元，岛内4万元以下的二手房无处可寻，岛外3万元以下的新房也基本绝迹，整个厦门岛内房价15年之内就上涨了15倍以上。

也就是说从2008年的6000元到现在的4.5万元左右，10年厦门岛内二手房的涨幅大概是8倍。

02

一个面积谈不上很大的二线城市，房价怎么这么高？有关土地、经济、人口各方分析层出不穷。

一个很客观的现象，厦门地少人多，但住宅土地供应不足，房价直逼甩掉广州直逼深圳主要一点是很多开发商长期拿不到地，政府对于土地供应的人为控制。

而厦门人也不强依赖土地供应，毕竟就旅游一项单列出来已经很强势了。

再一个岛内居民数量并不是越多越好。民用基础设施够用、公共空间不要太挤，交通便利、生活方便、环境优美就是最好的指数。

因此厦门楼市长期处于供不应求状态，房价自然会上涨。

还有比较重要的一点，在民间财富汇集的福建省，人们对于厦门的偏爱到了一定地步。

外地人可能会好奇，福州不是省会吗，不是应该更有投资潜力？福州表示也很无奈，虽然辖区大、医疗好，但是气候且热且冷、整体城建比较一般化；而泉州、晋江等地虽然房价低、经济总量大，但是白领就业机会少，但是土豪层出不穷的泉州人民，想认真投资买房，还是有财力和心力去选择的。

03

这里还要再提一个原因，厦门基础教育在省内很强势，甚至超过了福州。

像外国语学校这种政策性学校放在厦门而不在福州，也可见政府对于厦门的偏爱了，一双外三所高中各有所长，但是单拿一所出来都是福建顶级高中。

这就导致了福建家中有家底并且重视教育的家长都愿意把孩子送到厦门来读书，所以家长在泉州做生意，孩子在厦门读书，这样的情况很常见，这也是厦门实验小学的学区房涨幅快于别的住宅甚至其他学区房的原因。

高素质的人看一个城市，往往先看城市的环境状况、孩子学校的教育质量、文化品味等。像美国纽约、波士顿等“前卫城市”的繁荣，也在于人们提起这些城市来就觉得很酷炫。得益于厦门岛内的转型这方面，厦门执行得不错。

从长远看，高素质的人在哪里汇聚，企业就追到哪里。从好的就业机会、政府服务效率、气候、外地人包容度来说，厦门无疑是福建省最好也是唯一的选择。

作为福建省级别最高的唯一的副省级城市，在这里投资房产不会贬值，厦门房地产销售中还有很大一批为外地人。因此厦门房价不是由当地工薪阶层决定的，而是由全省乃至全国富人引导的。

04

中国的有钱人住在上千万的房产里并不新鲜，不管是在几线城市。

但不是住在所有的豪宅里，都能随时乘坐游艇出海钓鱼。而中国越来越多有钱的老人，去旅游城市买套养老房渐渐成为标配，兴致只增不减。这么多人，总会轮到来厦门旅游了就不想走的有闲钱老人家。

尤其是在岛内，最好的企业、景观、医院、学校等资源都留在岛内，所以大多数老百姓很早就有了岛内房价最保值的观念。

再加上岛内外交通在高峰期的不堪重负，导致岛内与岛外哪怕只有一桥之隔，也有了天然的溢价。

然而随着岛内住宅越来越昂贵和供不应求，一般资金不到位的，近期大多数都是购买岛内的二手房和选择岛外购房。

厦门房价可以说是特别坚挺，是福建省内保值增值最稳定的地方，没有之一。因此，不论是普通的民众还是企业家，一旦有剩余的流动资金，厦门的房子就成了他们最好的第一投资品。

福建省与国内很多省市不同，是以民营经济作为主导的，意味着即使GDP等数据不如山东等省份，但是民间积累的财富其实更多。就我周边来说，不乏经商朋友家里在厦门有多套房产的。

05

平均薪水低？还是房价高显得薪水低？

去环岛路的计程车上，和司机师傅聊天，他的字里行间表现出生活压力非常大。

“你们在上海工作，工资整体还是可以的，所以和房价高对比感不强烈，我们这工资水平线也不算高，房价猛涨，普通老百姓特别是外地人很难吃得消的。”

北上广深这四个城市流动人口比较多，很多人受影响不一定有定居的想法。

来厦门的话心态与一线城市又不同，好的生活资源相比一线城市来说，有强烈想定居的欲望。但贵房价配合相对不高的工资，也让这一部分人的愿望越来越难以实现。

其实，客观上来讲，厦门的工资水平整体还是正常的，配合环境等综合考虑，在全国来说并不算落后。工资低的印象主要还是工资相对于房价，得出的比值实在承受不住。

至于物价，只要你不去游客多的地方，中山路也有很多午餐是15到20元左右的，算是很友好的市价了（当然常吃一些新鲜的海产品还是会超预算的。）

（步行街随处可见的大龙虾海鲜拼盘）

在江浙沪，特别是苏杭两地与厦门有点类似，但至少以厦门目前的房价形式，现还看不到头。

有人也会提问到，既然长三角的强二线城市资源这么好，无论各方面生活需求与升值空间都是加速生长，那福建人为什么不优先选择过去置业？

这里其实还有一个关键因素：两地的文化和生活理念偏差大而造成居住上的不习惯。加上很多闽商虽然一生都在“拼”经济，但是福建人内心还是很爱在离家不远的城市安居，稳定地发展自己的小事业。

仔细观察，整个福建山很多，不适宜发展重工业，一般的钢铁化工能源都不能放在山区，厦门虽然号称经济特区，但仍旧没有明显突出的新型产业。如果没有好的企业的配套设施、配套政策和产业，无法吸引较多的投资。也不像一线城市一样能吸引高素质和高薪人才。

最近在招聘网站查了下，厦门企业招聘应届毕业生工资平均只有三四千左右。开发、设计职位工资稍高，在五六千左右。程序员开发，同比一线城市的薪资，大家自己也可以感受一下了。

06

房价高不高？归根还是因人而异

如果你只是外地的普通工薪阶层，厦门肯定比不上一线的上海北京等城市，本来工资就和经济物价水平都有关系，毕竟厦门本身物价并不是很高。

而像建筑和海洋生物这些本身厦门的优势产业就很有前景，物流也都是外资或中外合资，长远的薪资待遇来看，这些产业肯定也不会太低。

当然，其实无论来自省内还是省外、国内或国外、房价高或低

选择适合自己，并能过得幸福舒适的城市定居

是件非常值得思考的事情