从租售比谈起：低回报率意味着房租仍有上涨空间？

最近房租的问题突然火起来，网上不少专家出来发表了各种言论，其中有不少提到租售比，腾讯财经有篇文章就冠以《

北京房租上涨只是均值回归 过去租金偏低源于房东自我牺牲

》之名，文中写到：

以此文的逻辑，当前租售比太高是因为北京的房租太低了，现在涨房租是回归合理的租售比，果真如此吗？

让我们来看看美国的情况：

旧金山是众所周知的高房租城市。在这里，你很容易听到抱怨房租太高的声音。在旧金山租赁一个一居室的公寓需支付 3261 美元/月，即使租金如此之高，租售比仍高达 45.88，也就是说 45.8 年租房的租金才能买下所租的房子。

纽约作为宇宙中心自然也不遑多让，租售比 35.65，平均租赁一居室公寓需 2508 美元/月。

而租售比在美国平均则是 19.21，这意味着在美国出租物业的业主有约 5.2% 的平均年收益率。

在房地产市场几乎崩盘的底特律，租售比只有 6.27。这意味着在底特律租房其实相当的不划算（

尽管租一套一居室公寓只需要 884 美元/月

）——因为签订6年的租房合同，你就可以把房子直接买下了。

在互联网上查找美国各个大城市数据相当容易，有专门的网站统计这些信息，并且整理得相当漂亮。

整理国内的数据就远远没有这么容易，我使用采样的方法在贝壳找房上按每个城市选取较为靠近市中心但非核心区的个人业主（

而非品牌公寓

）出租的房子，并对比同样小区同样面积房子当前的售价，简单统计了北上广深以及成都和苏州的租售比情况：

国内数据并未采取严谨的统计学方法，不具备统计学的准确性。

在北京和上海，在交通便利的次核心区（

上海徐汇和北京朝阳

）租赁一个状态较好的 45 平米左右的一居室，均需 6500 元/月 以上。如果租赁品牌公寓，则价格通常在 8000 元甚至更高。

相较而言，在第一张表中的美国大城市，一居室的公寓面积都在 65 平米左右，而且往往有较好的装修和服务。

根据少量样本计算，北上广深的租售比均在 55 以上。这意味着房东通过出租物业获得的年化收益小于 1.8 %，这很明显是一个较低的数字。

由此不难理解潘石屹前几天的言论：长租公寓在当前的租金水平下是很难赚钱的，租金翻倍都不行。因为公寓开发商必然需依赖银行贷款才能兴建公寓，而贷款利率不会低于5%。

看完这么多数据，回到最开始的问题中来。既然国内大城市的租售比这么高，比纽约、旧金山都高出一大截，是不是租金上涨是合理回归呢？是否租金还有继续上涨的空间呢？

我们此时不妨来看一下中美两张表中的最后两栏：

“平均工资” 和 “房租占比”

。

在美国大城市，

一个收入中等水平的人如果想要租赁一间较优质的一居室公寓，那么房租占其收入的比例很可能高达 0.45，也就是说，此人 45%的收入要交给房东

。

在上海和北京，一个收入较高水平（

因为统计数据是“城镇单位在岗职工平均工资”，主要为大型企业、外资企业等

）的租房者，若独自整租一套一室户，

那么房租将占到他工资的 65%

。这很可能已经接近甚至超过了他的支付上限。因为工资收入是税前收入，通常到手的工资本来已经只剩下 75~78%

这似乎从另外一个角度解释了本轮房租上涨幅度最大的城市为什么是成都的问题：成都当前的房租收入占比为 0.42 —— 似乎仍有压榨的空间？

很显然，房租的上涨无法突破租房者的支付上限。就好比一家面包房，即便面粉的价格涨得超过面包，也不可能把面包卖得比顾客的工资更高——只要他有机会选择其他食物果腹。

不过我们都了解，中国人民有吃苦耐劳的优良品质，他们往往可以通过合租甚至隔断分租等方式减少租房面积来降低房租以求继续留在城市。

然而我们的城市似乎无意让勤劳勇敢、吃苦耐劳的外地人留下来为城市建设出力。如你所知，北京前段时间利用消除火灾隐患的借口，在寒冷的冬天关闭小型公寓和出租屋驱逐了数万外来务工人员，甚至把他们的行李直接扔到了大街上。而其他所有的大城市，打击“群租房”、拆除棚户区的行动，从未停止过。

又一轮房租上涨，就是最有力的逐客令。

最后，我们再来回顾一下租售比的计算方法：

如果租售比太高，除了下面的租金“太小”以外，有没有可能是上面的房价太大呢？

以朴素的商业常识，

如果面粉价格高涨导致面包涨价到无以为继，那么除非说服面粉厂降价，否则面包房也只能倒闭关门。因为他的生意已无利可图甚至可能是完全亏本的。

那是谁在卖面粉呢？你猜。

*文章为作者独立观点，不代表虎嗅网立场

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