两天推14块地罕见 北京楼市悄无声息放水？

编者按：本文来自微信公众号“和讯房产”（ID：hexunhouse），作者：徐帅，36氪经授权转载

继北京昨天一次性挂出6宗用地之后，今天北京土地市场又有8宗地块入市，其中6宗是住宅地块，包括1宗全部建设共有产权住房的地块。另外2宗则是商业金融服务业用地。8宗土地分别位于延庆、密云、顺义、丰台、昌平及大兴区。

其中共有产权住房地块为顺义区顺义新城第13街区SY00-0013-6010地块R2二类居住用地，位于顺义新城。另外5宗宅地，有4宗是“限竞房”地块。值得一提的是，除了延庆商服用地采用招标方式出让外，其余地块都将和22日六宗地块一道，在11月26日公开竞拍。

13宗土地同日出让，如此大规模地集中拍卖，在北京土地拍卖市场上十分罕见。与此同时，高价楼盘接连取得预售证，楼盘备案价也有放松管控的迹象，这一系列现象是否预示著北京楼市在悄悄回温？

土地集中放量

政府为完成年度目标？

今天入市的延庆地块是旅馆及居住用地，因此采用的是设定地价上限，当竞买报价达到上限时，则转为竞企业自持商品住房面积比例的程序。该地块并没有销售限价，在如今北京土地市场这种现象并不常见。

对此，诸葛找房研究中心首席分析师陈雷表示，政府今年拍地压力大，为了刺激开发商，只能放开限价，现在也只是拿延庆试水，看看开发商反应。这次要是延庆拍地火了，以后可能会逐渐放开限价。

根据《北京市2018年建设用地供应计划》，2018年全市建设用地计划供应总量4300公顷，其中，住宅用地1200公顷，与2017年基本持平。但截至目前，北京市前三季度土地市场总体供应情况不容乐观，北京住宅用地供应量较去年同期明显减少，更是出现了7宗流标土地。

可以预见，今年北京市的供地目标完成压力较大，而在此之前，除2017年全市商品住宅用地供应量达到721公顷，供应计划完成率111%外，北京出现过多次未能完成全年供地任务的情况。例如，2014年北京市计划供地总量为5150公顷，实际完成建设用地3161公顷，完成了计划的61.4%；2015年，北京市计划供地4600公顷，实际完成建设用地2300公顷，完成计划的50%。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，之前北京拿地比较迟缓，对政府来讲，北京市有完成供地计划的压力，当前有追求供地目标完成的导向，政府希望通过增加供地来完成今年的土地供应目标；对企业来讲，如果年底回款情况良好，也有拿地的需求。

克尔瑞分析认为，土地市场之所以流拍增多、进入价格指标的“低潮期”，主要原因还是企业转向更加谨慎、理智的拿地态度，但在市场和企业关于地价的“磨合期”度过后，土地挂牌价格应当会更加符合企业预期，流拍现象有望趋缓。此外，在进入第四季度之后，受行业周期性影响，再加之部分城市需要完成年度供地指标，推地的节奏应该会重新加快，“捡漏”拿地的机会也会随之增多，考虑到一二线严厉调控带来的需求“蓄水池”，以及“控房价”带来的购买力实质性增长，重点城市的优质拿地机会尤为值得关注。

北京楼市悄悄放水？

另一种猜测认为，政府加大土地供应的另一大目的实则也为起到刺激楼市的作用。因为今年以来，金融监管的强管控、调控政策的不断加码，致使开发商的日子并不好过，金九银十的日子也一度传出市场遇冷的新闻。此外，土地市场也开始出现流拍潮。可以说，整个市场一片冷冷迹象。因此，政府需要通过一定的方式刺激市场。

从此次供地的特点来看，也的确有表现出提振市场的痕迹。比如，在此次挂牌出让的土地中，位于延庆区的延庆新城03街区会展中心东侧地块，挂牌出让起始价为 81250 万元，竞买保证金为16250 万元。值得注意的是，该地块没有对住宅的销售价格作出限制。

此外，在其他方面，楼市也有放松的现象。近日，各项目扎堆取得预售证也引起大家关注。住建委再次更新截止到10月21日的获证信息，许久未见的单价10万以上的高价位楼盘重新回归人们的视线——泰禾·金府大院、昆仑域公示价格超过11万元/平米，玺萌壹号院、中海寰宇天下、北京金茂府也已取证。在成交低迷的北京楼市，如此高价项目集中入市的情况非常少见。

近日，也有某开发商项目负责人告诉和讯房产，其项目备案价与之前相比也有稍微上调，政府对楼盘备案价可能会放松管控。

对此，严跃进分析认为，对预售证的管理体现了当前市场的导向，高价楼盘不能盲目采取打压的政策，要按照市场化的方式，积极增加供应，这种情况利好高端项目的销售与去库存，更宽松的预售条件对高价盘的营销与定价策略有积极影响。

业内人士认为，北京新房预售价审批放宽、对楼盘备案价放松管控一定程度上将缓解部分开发商的资金压力。而北京作为首都，此次动作在一线城市可谓具有风向标的意义。