那些抢房抢疯了的人 你们算过21年来建了多少房子吗？

5月15日，统计局发布“2018年1-4月份全国房地产开发投资和销售情况”，其中，商品住宅竣工面积17338万平方米，下降13.8%。这个数据引起了我们的兴趣。为什么呢？因为在每年商品住宅竣工面积达数亿平方米的火爆情况下，各地抢房的新闻还不断刷屏，比如成都就曝出“7万人抢房，队伍绵延几公里”的消息，严重刺激大众的神经。我们想知道，21年来究竟建了多少房子，是否真的遍地刚需导致供不应求。

时间回溯到1998年，那时我国开始实行住房分配货币化，从此房地产开始摆脱低迷状态，商品房大量上市，房价成为脱缰野马，我们以此为起点计算二十一年来建造的商品住宅。为保证数据的权威准确，我们统一采用国家统计局发布的数据，所有推测的数据也以国家统计局正式发布的为基准。

由于国家统计局从2005年开始统计全国商品住宅竣工面积，因此对1998年至2005年的数据，以2006年的数据为基准，按年增长5%（一个低于高增长阶段的数据）的假设，倒推得到。

2006年商品住宅竣工面积为42415万㎡，由此倒推出1998年至2005年的商品住宅竣工总面积为262764万㎡。综合国家统计局2006年至2017年的数据，获得这段时间商品住宅竣工总面积为788785万㎡。2018年1月至4月的数据为17338万㎡，假使全年的商品住宅面积都按这一速度竣工建成，全年的商品住宅竣工面积估计为52014万㎡。我们由此可以得到，从1998年到2018年的二十一年来，全国的总竣工商品住宅面积将为1103563万㎡，即大约110.4亿㎡。

2017年我国总人口为13.9亿人，当年城镇化率为58.52%，即城镇人口大约8.13亿，这个数字基本就包括了生活在城镇的人的数量。为什么这么说呢？因为2017年我国推行户籍新政，大批在城市打工的农民工趁著改革，将户口迁到城市，在农村基本是老人留守，以及一部分贫困家庭的留守儿童。

在2017的户籍改革中，农民工也在城市买房了，8.13亿基本就是中国城镇人口的上限，或者说离上限不远。8.13亿人，110.4亿㎡竣工商品住宅面积，平均每人大约13.58㎡。但如果算上保障性住房、工业用地建房（宿舍）、军产权房等大量小产权房，国人的住房平均面积应该大大超过13.58㎡。而且，110.4亿㎡是1998年至2018年间的估计数，1998年之前，中国还保有大量住宅，和1998年之后竣工的商品住宅合在一起，数字并不小。还是按国家统计局数据，2017年城镇居民平均住房建筑面积为36.6㎡，一个三口之家就是约110㎡。

我们先不论房地产是否有泡沫，仅从上面各个角度看供求关系，城镇居民住宅的供给和需求已经接近饱和，而且房地产投资并不会就此归零，商品住宅还会继续建设下去，即供求端还会持续增长。

需求端呢？随着人口老龄化的提前到来和生育高峰已成过去，国内的人口总数整体成下降趋势。人口学者梁建章撰文表示，中国人口在2018年开始，将以每年30万至80万的速度减少。总的人口量是在减少的，没有购房需求的老人越来越多，即商品房的需求在持续下降，商品房的供给却还在持续上升。不知不觉间，市场的天平已经开始倾斜。

实际上，经过20年的住房货币化改革，该买房的人早已经买了，去年因户籍新政而选择买房落户城镇的农民工应该是最后一波购房者。社会的底层都已经入局，你还能再去哪里寻找接盘侠？炒房自然变成击鼓传花的游戏。很多人可能对此不屑，认为炒房仍然是目前最安全的投机行为，而且暴利到无敌。

106年前的1912年4月10日，号称 “世界工业史上的奇迹”的豪华客轮泰坦尼克号驶出英国南安普敦，这艘船配备足够的安全硬件设施，号称“永不沉没”，所有的人都这么认为，然而4天后它撞上冰山沉入海底，1503人丧生，成为人类史上最大的海难之一。

历史证明，看起来坚不可摧的神话，最后往往逃避不了破灭的结局。