勒在地产脖子上的四根红绳

编者按：本文来自微信公众号“真叫卢俊”（ID:zhenjiaolujun0426），作者：琅琊，36氪经授权转载。

01

19世纪克里米亚战争，有一场非常著名的战役。英军第93高地步兵团以仅有的两排步兵击溃数倍于己的俄国骑兵。

第93高地步兵团身着红色戎装，在此次战役后，

被誉为“The Thin Red Line”（细红线）。一条不可逾越的红线。

中国的高房价是一个必然的结果。

中国的房价背后存在盘根错节的问题，有着无数的恩怨纠葛，已然被扭曲成一种非市场经济的产物。

但房产本质还是一种商品，只要作为具备交易属性的物质，自然遵循市场经济的逻辑，市场经济的力量。

市场经济的逻辑即是一种商品的需求更多，供给更少，那么这种商品自然更为稀缺，自然而然稀缺的商品价格更高。

这是一条无法逾越的红线，被一个又一个因素推向高潮，永远无法平息的根源所在。

只不过，中国高房价的背后，这条红线存在更多的分叉与分支。

我们顺着这条细细的红线，

以史为鉴，知兴替。

知其然，知其所以然。

02

土地财政

一个城市的发展主要依靠有二，第一是普罗大众，第二当然是政府了。

一者，居住在城市的人们以缴税和自身生产力间接地为城市提供新的活力，厚积而薄发。

二者，地方政府的效用就显得很直观了，真金白银地砸钱建医院、学校、地铁等公共设施，汹涌而浩荡。

中国的城市基建需要浩如烟海的财力去支撑。夯实的城市基建是需要历经几十年甚至百年都运营使用，是城市的百年大计。传统的税收本就不足以支撑一次性如此大的开销。

更何况90年代初，推行“分税制”，地方的税收大部分收归中央统筹分配，留存在地方的小部分税收用于地方的基础建设。这样的结果自然导致基建更难以为继。

在这种局面下，钱从何来？

经过中央和地方的一轮轮协商，税收大部分上交中央，而作为交换，土地出让所获的财政收入则完全归地方政府所支配。

继而，1998 年中央取消福利分房后，房地产开始兴起。

土地出让金的规模则顺势若滚雪球般壮大。于是，就有了“土地财政”这种说法。

城市在越加发展完善，作用到城市本身，理所当然，所带来的是，城市的升值。即土地的升值，而房产作为一座城市的股票，房价自然水涨船高。

另外，土地越值钱，不也意味着下一次的土地出让金也越高，城市基础建设更迅速地完善，汹涌而浩荡的城市化浪潮顺势而为将地价与房价推上一个又一个的高潮......

把时空回归到当下，我们今日依然无法判定，几十年前把房地产从潘多拉魔盒放出来的是一个正确的决定还是错误的决定。

03

40%和20%

既然，有了“土地财政”，我们的居住用地应该很充裕才是。

然而，我们的居住用地不论大城小市，恰恰是稀缺资源。

可能会有人反驳，三四线城市的住宅稀不稀缺，我们不了解。

但是，一二线城市这么多人口，我们当然知道房子是稀缺资源。

但是这种稀缺资源比我们想像中的更为匮乏。

有这么一条数据：纽约、伦敦等国外发达城市的居住建设用地比例是40%左右，而中国的所有城市，居住建设用地比例保持在20%左右。

（2016年城市建设用地面52761.3平方公里，城市居住建设用地数据在国家统计局并未统计。）

这意味着以中国和美国为例，国土面积几近相同。在中国的经济发展成熟为同一水平的发达国家水平时，中国城市和美国城市的面积一样大，由于住宅的供应量只是美国的一半，我们的房价天然会比美国高。

再考虑人口的因素，人口均匀的分布在各个城市地区，中国的人口是美国的4倍+ ，总体的需求和供给会天然形成8倍+的差距。

中国总人口136，427万，中国国土面积960.0万平方公里，人口密度144.6人/平方公里

美国总人口31，885.7万人，美国国土面积983.2万平方公里，人口密度34.6人/平方公里(数据来源：国家统计局2014年国际统计年鉴)

追本溯源。

我们的城市发展有一个沉默的原则，称之为“重商抑住”。

浩荡两千年来的重农抑商、跌荡一百年下的风雨飘摇，对于我们国家而言，是无法抹去的阴影。

致使改革开放以来，中央还是地方在商业上的倾斜是极端的。

经济上的因素在于，商业是国之根本，写字楼、购物中心意味着GDP，是经济的活力之源；而住宅是一锤子的买卖，住宅带来不了持续的GDP。

04

另外，还有与一项微妙的政策有关——计划生育有关。

过去大量的人口，已经使得城市的交通、教育、医疗等资源无法跟上，在我们国家的认知中，控制住宅的数量，实际上即是控制了人口数量的过多增长

城市居住用地的稀少，本质上也控制了人口基数的稳定。

“土地财政”出让的土地自然80%左右用于商业、工业、公共设施等建设用地，只有20%左右的部分是居住建设用地。

我们的居住用地不论大城小市，当然是稀缺资源了。

05

又是一条不可逾越的红线

另一条细细的红线，名为“十八亿亩耕地红线”。

1996～2006的十年间，中国的耕地面积减少了1.24亿亩，以此递减的速度，中国的耕地可能无法保证人们的温饱。

于是后来，明确提出“十八亿亩耕地红线”是未来五年一个具有法律效力的约束性指标，是不可逾越的一道红线，08年后审议并重申要坚守这条红线。

这条红线则是根据五组数据所决定的：

耕地数。国家土地管理局调查测算后得出，中国耕地数量有21亿亩，净耕地数量是19.7亿亩。

人口数。根据人口学家的估算，到2040～2050年，人口数会在15～16亿。

城乡建设用地数。根据城乡建设新占用土地中耕地与非耕地比例，到2040年，城乡建设用地还要占用耕地2亿多亩。还有退耕、灾毁等减少耕地1亿多亩。

耕地后备资源数。全国适宜开发耕地的资源，包括农田整理、废弃地整治，满打满算有2亿多亩。第三与第四组数据增减相抵，到2040年，能保有耕地18亿亩。

粮食需求数。按世界中等发达国家人均消费水平，参照世界粮农组织提出的每人每日需要的食物热量（中等需要量），每年人均需要粮食500公斤，15亿人需要7500亿公斤。

中国粮食总产量多年徘徊在5000亿公斤。在提高土地质量和农业科技水平下，50年的时间，增加2500亿公斤粮食量是可能的，18亿亩耕地能够确保我国粮食安全稳定的耕地总数，决不能因为城市化、及工业化过程而使耕地大量减少。

并且这条细细的红线自从问世，从未有过松动

本来应该有充足的土地用于城市建设也好，居住也罢，都必须预留耕地用于耕种。

即使是一线城市诸如上海、北京；即使是寸土寸金的上海、北京；即使这种农田的效益极低。

浩荡两千年来的重农抑商、跌荡一百年下的风雨飘摇自然是无法抹去的阴影。

两千多年以来此起彼伏的历史下，饥饿的记忆同样也很可怕。

又是一条不可逾越的红线。

所以，商业、农业一个都不能少。

所以，对不起了，居住用地。

这条细细的红线会勒得我们的房价更高。

06

正确的反作用

二战期间，美国空军为降低战斗机的坠毁率，予以装备护甲，由于战斗机的载重有限，因此，决定通过统计调查的结果进行局部加厚。

在检查每一驾战斗机返回时受到的损伤程度，计算出战斗机整体的受弹状况，然后根据大数据分析的结果显示：

普遍受弹最严重的地方是机翼，几乎被打成了筛子；相反，受弹最轻的地方是驾驶舱及尾部发动机，许多战斗机的驾驶舱甚至连擦伤都没有。

军方指挥官即认为，应该加强机翼的防护，因为这是最容易被击中的位置。

哥伦比亚大学统计学教授亚伯拉罕?瓦尔德(Abraham Wald)则提出了一个完全相悖的结论——加厚驾驶舱与尾部。

理由非常简单，针对轰炸机遭受攻击后的数据显示：

1.机翼是最容易被击中的位置，机尾则是最少被击中的位置；

2.统计的样本，只涵盖平安返回的轰炸机；

3.被多次击中机翼的战斗机，似乎还是能够安全返航；

4.而在机尾的位置，很少发现弹孔的原因并非真的不会中弹，而是一旦中弹，其安全返航的概率就微乎其微。

事实也的确如此，这两个位置中弹的战斗机，都没有回来。换言之，它们是一份沉默的数据。

最后，军方采用了瓦尔德教授的建议，后来也证实了该决策的正确性，看不见的弹痕是最致命的。

这个故事有两个启示：

一是战死或被俘的飞行员无法发表意见，弹痕数据的来源本身就有严重的偏误；

二是作战经验丰富的飞行员的专业意见也不一定能提升决策的质量，因为这些飞行员大多是机翼中弹机尾未中弹的幸存者。

当取得资讯的渠道，仅来自于幸存者时（因为死人不会说话），此资讯可能会存在与实际情况不同的偏差，即“幸存者偏差（Survivorship Bias）”。

我一直在想现在的政策是不是也是一种“幸存者偏差”。只要限制住价格、限制住购买，限制住出售就真能解决问题的根源？

如果说前三条红线还只是为了建立起一个游戏所制定的基础规则。并且，所带来的影响其实是持续、平缓的。（正如国家一直所强调的稳中有升的房价上涨趋势）

那么，第四条红线，已不是红线这么简单，而是高压线

粗暴、陡峭是这条红线的代名词。

07

2010年出台的“国十条”轰轰烈烈拉开了全国城市的调控序幕，而正是这一年的开始，房价的上涨速度快地仿若失去了控制，脱离了一切，终不知被这浪潮推向何处？

而且，关于这一点，所有人都心知肚明。只要调控房价的政策一经出台，那么必然又会进入新一轮暴涨。

更甚的是，我们大部分人根本不清楚这背后的逻辑是什么，原因何在，完全是恐慌情绪导致的房价升温上涨居多。

调控政策的本质其实是想让人们买得起房子，买得到房子，居者有其屋。

但调控政策的出台，恰恰是在鼓励人们去买房，导致需求人群剧增，政策为了确保的供给公平，反而导致变相的供给不足，房产更为稀缺。

因为政策的出台，房价又有新的动力，开始新一轮的上涨。轮番出台的调控，不得喘息的房价就如同策划般天衣无缝。

08

相传古印度与中国之间有一个国家，名为萨桑国。

国王山鲁亚尔生性残暴嫉妒，因王后行为不端，将其处决。此后国王每日便娶一少女，翌日清晨即杀害，以此为报复。

宰相的女儿山鲁佐德为拯救无辜的女子，自愿嫁给国王，用讲述故事的方式吸引国王，每至讲到最精彩处，天色已渐启明。国王因故不忍杀害，允她下一夜继续。

山鲁佐德的故事一直讲到了一千零一夜，国王则早已不知不觉中爱上了她，放下了心中的报复，彼此白头偕老。

这是一千零一夜的起始，也是一千零一夜的尽头。

耳熟能详，众人皆知。

而关于房子的故事，一切也像是很多年前的那晚星夜一样，才刚刚开始。

一切只是刚刚开始......