中国平安的买路财

今年初，安邦被保监会接管，平安人寿、新华人寿等保险资金陆续收到保监会的监管函，“野蛮人”进军地产圈的脚步因此而慢了下来。但是，在宝能等险资逐步收缩的时候，中国平安在地产圈却能更加稳固。

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7 月 10 日，平安资管以每股 23.655 元的价格，斥资 137.7 亿元拿到华夏幸福 19.70% 的股权，一跃成为其第二大股东，并将在华夏幸福董事会获得两名董事席位。业内人士分析认为，平安入股华夏幸福，一方面可以解除市场对于后者的资金担忧，另一方面华夏幸福之后的融资渠道也可以通过平安系得到加强。

尽管宝能、安邦被视作地产界的“野蛮人”，受到的关注较多，但平安系才是真正的地产大作手。可为什么宝能、安邦被禁，平安却可以霸占地产朋友圈？

因为中国平安，只“买路”，不“踹门”。

平安人寿在 2011 年就成为国内首家获得 PE 和不动产双牌照保险公司，自此开启不动产资产配置之路。

截至目前，中国平安旗下平安人寿是碧桂园第二大股东（持股10.51%），旭辉集团第二大股东（持股9.87%）；平安资管是华夏幸福第二大股东（持股19.88%）；平安银行则拥有融创国际所持融创中国的 36.16% 的质押权益（融创国际全部持股比例46.46%）。此外，平安系还持有招商蛇口、金地、保利、华润、绿城、九龙仓、融创、协信、绿地等众多地产企业的股票。这些都是中国平安在地产行业的买路财。

马明哲提出过一个著名观念，“中国的保险事业起步较晚，起点较低，也没有多少时间让我们事事都摸著石头过河。如果河上已经有桥，我们就不必去冒险涉水，付一些过桥费就可以过去了。风险小，也赢得了时间。”

对平安来说，房地产就是这样一个付了过桥费就可以通过的行业。

也正是因为如此，平安在行业内一直扮演着财务投资的角色，很少谋求控股权。2017 年 12 月，平安资管董事长万放曾表示， “作为财务投资者，平安资管不追求举牌，更希望通过分散投资来获取稳健收益，分享每一个看好的版块及行业的增长，并充分信任所投企业的管理层，不影响其发展。”

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平安集团在 20 年前就开始布局不动产业务，初始的思路是收购写字楼等不动产或自建项目。但在应 2010 年 9 月中国保监会发布《保险资金投资不动产暂行办法》之后，平安集团在不动产业务上的思路发生转变，形式更加多样，固定资产投资缩减，资本层面合作增多。

截至 2017 年末，中国平安在不动产领域的直接投资实际投资比例只有 2% ，股票投资占比上升至 11.1% 。除了股权层面的合作，平安信托和平安大华也可以为开发企业提供融资渠道，平安集团还在尝试股权联合开发模式，把资本和地产开发的结合下沉到项目层面。

平安集团在地产领域的投资在 2014 年之后进入高峰，业务覆盖到商业地产、旅游、养老地产、工业地产和住宅股权投资等不同领域。据华创证券估计，平安不动产以及与主流开发企业的合作中，资产管理规模已经达到约 3000 亿元。

平安集团在地产领域的大手笔投资回报也不菲。2017 年 2 月 6 日，平安在港股股灾日沽出 340 万股碧桂园，套现 5705.6 万元。其仍持有的碧桂园 10.51% 股份，按照 7 月 17 日收盘价 12.36 元/股来算，浮盈 276 亿元。

2017 年 7 月 31 日，平安人寿 19.075 亿港元举牌在港上市的旭辉集团，举牌成本价 3.50 港元/股，7 月 17 日旭辉集团收盘报价为 4.66 港元/股，一年时间仅股价回报率就超过 33% 。

平安这些年的“地产吸金术”，更多的是一次次重复“低买高卖”的动作，靠着投资行事稳健的企业获取财务收益，平安建立起庞大的地产帝国版图。目前中国平安的市值稳定在 1 万亿以上。

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平安“买路”，也“搭桥渡人”。因此，平安系在地产领域的投资不仅获得了丰厚回报，还赢得了好口碑。2017 年，孙宏斌在公开场合表态，融创中国出手乐视、万达的大手笔投资，资金来源之一正是中国平安。” 我得感谢平安银行，平安银行借我 25 亿增持，那个时候 6.18 元增持的，赚了 150 亿。”

对比宝能系和在等待切分的安邦系而言，平安系的命运是另一番模样，它不仅没有被视为“野蛮人”，反而成为地产企业主动迎娶的座上宾。财务投资者的定位和良好的口碑也可以被视为其在地产圈备受欢迎的另一种“买路财 ”。

尤其是平安通过资本途径进入开发企业的时机往往就是一个企业高速扩张之时。据《我在碧桂园的 1000 天》作者吴建斌记录，碧桂园在计划加速扩张规模的时候，主动寻找中国平安引进战略投资，正式引入平安后，国际评级公司调高了碧桂园信用评级。2015 年平安入股之后，碧桂园在之后两年的销售额增速分别为 120.35% 、73.37% 。

平安入股旭辉集团也是选择在旭辉高速发展的节点，2017 年旭辉集团收购了 78 个新项目权益，平安集团在资本层面的助力才使得旭辉在负债指标上平稳落地。

不过，资本的本质仍是为追逐利润而来。中国平安的手续费及佣金支出在营业支出中的比例由 2013 年的 8% 提升到了 2017 年的 15.15% 。自身的资金成本上升使得平安对投资利润有更多依赖。

为了保证投入资金的有效回报，平安资管和华夏幸福签订了对赌条约，要求华夏幸福保证未来三年归属于上市公司股东的净利润分别不低于 114.15 亿元、144.88 亿元、180 亿元，对应的每年净利润增长率分别不低于 30.%、27%、24%。若利润补偿期间，任一年度的实际净利润小于预测利润的 95% ，则华夏控股承诺进行现金补偿。而且，华夏控股和王文学未来要想减持的话，还需经过平安资管签字同意。

平安资管还提出了付款条件。平安资管提名的董事正式生效后，平安资管正式将 64.72 亿元（即第三期股份转让价款的94%）转让华夏控股指定的账户中。剩下的 4.13 亿元则是当交易股份全部完成过户，且华夏幸福董事会完成改选后才会支付。

显然，面对不同的企业、不同的阶段，平安也开始“开条件”，这也许从另一个侧面说明了平安集团对行业波动的担心。

不过，平安仍是那个地产圈最受欢迎的人。

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