长租公寓消防合规性出问题 发展不能大跃进

近日，有万科泊寓租户爆料，称深圳万科泊寓茶光店消防整改时间长，给租户造成的负面影响大。在政策鼓励和资本追逐下的长租公寓行业发展迅速，消防合规的重要性也日渐显现。有了北京西红门镇前车之鉴，所有公寓运营方都需要提高警惕。

泊寓茶光店的住户称，该店消防验收不合格、不按规定时间整改、施工材料阻碍消防通道、施工噪音大妨碍住户休息等问题。住户不堪其扰，也对万科泊寓未通过消防验收就能安排租户入住提出了质疑。

万科泊寓是万科旗下的长租公寓业务统一品牌。根据万科官方报告，自2016年泊寓上线以来，到2017年底，已经覆盖了21个一线及二线城市，累计开业超两万间，获取房间超过7万间。泊寓采取“统租运营+物业管理+综合整治”管理新模式

据亿欧记者了解，泊寓茶光路店的前身是德运物流大厦，属于商业用地改租赁用地，2017年12月底正式上线。租户何先生说，自三月入住以来，室内装修整改工程一直不断，室内电梯、一楼大堂的走道常被灰尘和泥浆覆盖，公寓总体感觉脏乱差。

装修整改带来的噪音也让部分低楼层的住户无法忍受。另一位住户小朱说，最糟糕的地方就是周末施工，早上被施工声吵醒，下午两点多又开始，晚上六点后也有施工噪音。噪音使她头痛，她说，曾经向公寓管理人员反应过噪音问题，但结果却不了了之。忙于工作的小朱近期难以再另找落脚地点，周末也需要工作的她，准备找书吧办公，避避风头。

据《中华人民共和国环境噪声污染防治法》第四十七条规定，在已竣工交付使用的住宅楼进行室内装修活动，应当限制作业时间，并采取其他有效措施，以减轻、避免对周围居民造成环境噪声污染。未按该法第四十七条规定采取措施的，由公安机关给予警告，可以并处罚款。该法还规定，受到环境噪声污染危害的单位和个人，有权要求加害人排除危害；造成损失的，依法赔偿损失。

但小朱并不想向上一级机关提起申诉，一是忙于工作，没有时间。二是租约也即将到期了，她将视消防验收结束时间决定是否还要在此地住下去。

除了施工噪音，公寓内许多消防设施配建并未达标。4月中旬，楼梯间的应急灯还未装上。消防水管加压工作未完成，室内的火灾自动报警系统、自动喷淋系统和烟感探测器仍需要调试。

消防整改也影响到了基础设施的使用，公寓健身房内的器材暂时搬离，公寓顶楼的公用厨房也需要重新装修。

深圳万科泊寓茶光店外景

健身房因消防整改暂停使用，器材全部搬离

图片来源：住户供图

因消防整改，楼顶的厨房内部设施全部拆除

图片来源：住户供图

租户方小姐接受采访时说：“我们也在讨论，为什么消防整改不合格，房子还能继续租出去？这损害的是我们住户的利益。”

《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》指出对于已建成并空置的商业建筑改建为租赁住房的，允许现有住房按规定改造后出租，但住房改造必须确保消防设施、防水功能、排污功能完好有效。《中华人民共和国消防法》也规定，公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。

方小姐对整改期间泊寓的工作人员的服务态度比较满意，工作人员送来了巧克力和花朵，言语上也非常诚恳，并主动配合住户解决问题。“他们都是普通的公司员工，很多时候没办法强求为难他们。但是，根本问题没有解决，我希望要更稳定舒适的生活环境。”方小姐无奈地说。

截至4月29日，方小姐说，泊寓茶光店的消防整改仍未完成。

由于旧厂房改造前并未按照公寓结构设计消防通道和消防设施，加上人员密集，长租公寓的消防改造就显得尤为重要。一旦发生消防事故，长租公寓将付出惨重的代价。

去年年底，北京市大兴区西红门镇新建村发生火灾，经过约三个小时的扑救，明火被扑灭。火灾造成19人死亡，8人受伤。起火的聚福园公寓是一栋城中村房屋内部改造的小型长租公寓，这场火灾掀起了全国各省市对租赁市场违规情况调查、清理、整治、严控的一场飓风，这也是对万科泊寓的警醒。

北京大兴西红门镇新建村长租公寓火灾

图片来源:新华网

新华社记者 罗晓光 摄

长租公寓市场一系列长租公寓乱象，如房源混乱、配套不全、随意涨价、恶意骗贷、非法改建、后勤缺位、环保超标、消防合规不通过、治安隐患等一系列管理失范问题，损害消费者个人利益和公共利益。而这样的市场乱象，和前期的政策支持与资本追逐有一定关联性的，一部分公寓运营商被“冲昏了头脑”，使得市场出现了“大跃进”，要速度不要质量的现象比比皆是。

长租公寓受追捧，享受资本和政策利好。

据深圳市统计局2月初发布的数据显示，初步统计，去年深圳常住人口净增61.99万人，2017年末常住总人口数量达到1252.83万人。随着我国房地产市场进入存量时期、房价居高不下、且人口不断涌入一线城市，大城市的人口居住问题成了亟待解决的难题。因此，住房租赁市场成为一片巨大蓝海。

2015年以来，国家鼓励住房租赁市场发展政策频出，提出“租售并举”各城市积极响应并落实细则。从三个文件，我们就能看出从中央到地方，鼓励政策的发展路径。

2016年，国务院发布《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（简称39号文）提出要促进住房租赁市场健康发展。2017年，广东省印发《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，提出为贯彻落实39号文，要加快培育和发展我省住房租赁市场，构建购租并举的住房制度。深圳作为租赁市场巨大的一线城市，快速响应。2017年8月28日晚，深圳市规土委发布《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》。《实施意见》提出了深圳市在住房租赁解决方案上的思考。政府在鼓励规模化、机构化住房租赁的同时，也要不断加强规范租赁市场秩序。

在政策的加持下，资本不断投入长租公寓市场，市面上长租公寓数量一夜开花。链家研究院的一份报告指出，目前中国的房屋租赁市场规模是1.1万亿。根据克尔瑞地产研究表明，在中国排名前30位的地产商中，已经有三分之一以上的企业涉足长租公寓市场。2018年以来，蛋壳公寓融资一亿美元，青客公寓融资获C轮数千万美元，V领地青年社区完成2亿美金A轮融资，链家自如则拿到到目前为止今年最大的一笔长租公寓融资40亿。

除此以外，地产系企业通过资产证券化、债券等融资方式也成为长租公寓资本赛道上的重量级选手。2017年12月4日，招商局集团与中国建设银行联手，共同推出200亿元的“飞驰ABN”，飞驰ABN的底层基础资产为位于深圳蛇口的“泰格公寓”、“美伦公寓”。就在几天前，证监会和住建部近日联合发布推进住房租赁资产证券化的政策，使得地产金融的大门又打开一分。

多方合力，创造智慧城市

公寓运营商应该秉承著城市建设的社会职责，在运营中更注重品质和运营方式。在前期的房源调查、消防改造设计上多花心思；在中期的改造工程、产品测试上争取一次过关，不要拉长战线，急于投入市场，顾此失彼；在后期的运营服务上做到信息公开透明、及时响应、积极配合，为城市的美好生活添砖加瓦。长租市场的共同繁荣，需要稳定的发展机制，企业要正视初心，重新审视商业模式，明确一个具有发展潜力的市场需要什么，自己该做什么。

租户应该提升整体消防安全意识，签订租赁协议过程中，关注消防安全注意事项以及其他一些长租公寓市场乱象已经挖出来的“大坑”，并能及时向公寓内部外部反映发声。

政府在行业发展过程中起重要的助力作用。在培育和发展住房租赁市场的同时，尽力消除公寓消防安全隐患。在政策制定上，尽早出台消防、质量等安全标准。在审批环节，严格控制把关标准，未经完全合格的改造公寓不得投入使用；在监管环节，公安消防、各区（新区）规划土地监察和住建部门要加大检查力度、依法查处。

长租公寓受到城市青年群体、公寓运营商、资本、政策的集体青睐，未来也许是智慧社区、智慧城市建成的重要资源和推动力量。但是，要实现长期、稳健、安全、健康的发展，需要住户、公寓运营商和政策相关部门的多方合力，实现“住有所居”，“居”更要“居得安全”的城市梦想。

（本文何先生、小朱、方小姐均为化名）

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