广东酝酿取消商品房预售制

编者按：本文来自微信公众号“樱桃大房子”（ID：ytdfz8），作者：樱桃大房子，原标题：《广东酝酿取消商品房预售制，中小房企要哭死了！这个冬天真的很长！》36氪经授权转载

今天广东省房协的一个文件，又引得全国房企忧心忡忡，住建部向广东、湖北、四川、江苏、河南、辽宁发函了，广东率先出了通知，其他地方会不会跟进？

如果取消预售制，首当其冲的肯定是中小房企，因为资金实力最弱，本来就借钱难，拿地早就要求一个月真金白银付清，再不让提前卖房，这行业简直没法混了，而大房企和国企永远在食物链的顶端，所以万科股票今天大涨超过7%。

预售制有什么好处呢？

首先，肯定是开发商获利，行业准入门槛低了，比如30层的房子，开发商建到5层以后，基本上就可以办理预售证了，10天之内就能开盘卖房，按揭款要被监管分期用，但首付款开发商可以马上用，资金弱的房企，就可以通过这种方式来回笼部分资金，这钱一般都是用来还原来买土地的钱，以及建筑方垫资的钱。

有了预售制，开发商就能继续拿地开发了，因为花三五十个亿拍块地，转手就可以收预付款还掉一部分银行欠款，现在如果现楼销售，30层要全部盖完才能卖，这个周期就延长了，对开发商的资金考核压力也大些，开发商去拿地也要掂量掂量了。

其次，预售制对市场的好处，就是加快了资金周转的速度，阿猫阿狗只要一点钱都能利用杠杆来开发房地产，全国大大小小的开发商十多万家，肯定是有利于加大市场供给量的。

但同样，预售证有利也有弊。

一旦预售证办理了以后，房子卖出去了，中小房企对于房屋项目的开工可能就不上心了，房屋质量也难以得到把控，业主们维权难，这还是好的情况，如果碰到行情差，小房企资金链断裂，房子烂尾，业主们办不了房产证更是头疼。

澎湃新闻报道，广东房协相关人士回应称，目前通知正在征求意见过程中，是否会正式发布还待最终意见的汇总和研究。

所以文件肯定是真的。

从1994年算起，到今年为止，中国已经实施了25年商品房预售制度，客观的说，为中国房地产市场化快速发展做出了贡献。

预售制当时出台的背景，是因为当时我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，为了加快建设、增加住房供应，所以我们从香港引入了这一制度，商品房预售制加速了整个房企的资金周转，提高了资金使用效率，对房企来说，是空手套白狼的好生意。

为什么要取消预售许可制度呢？

广东省住建厅拟订的相关材料提出，商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险，建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。

《通知》称，为了解决预售所带来的管理风险、消费风险、社会风险、金融风险，建议在当前建立房地产市场长效机制的“窗口期”，对预售制进行改革，降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。

我个人觉得，从政府的角度考虑，还是一种调控思路，一种去杠杆，降低市场泡沫风险的思路，取消预售制了，开发商都要老老实实盖完房子卖掉才能去玩下一个项目，一个小开发商，有预售制时，本来2年时间10个亿可以开发2个项目的，取消预售制后，2年时间10个亿只能开发1个项目了。

这跟政府规定拿地让你一个月内交齐土地款一样，以前给你半年时间交齐，现在限制时间更短，让你们房企真金白银拿地，也就不会有那么多房企疯狂借钱去抢地，于是就可能不会有那么多地王了，反正所有的板子都是打在开发商身上。

现房有什么好处呢？

你现场可以看房，一目了然，交了钱很快就能拿到房子，一手交钱，一手交货，很快就可以申请房产证，对购房者而言，投资买卖的周期缩短了。

但预售制在当下刚刚去完库存，供给量还不足的情况下，如果取消，对市场是弊大于利的，只是把板子打在开发商身上，本来限价卖不起价格、限网签回款难、去杠杆借钱难，就已让房企感到日子越来越难过了，如果预售制再取消，只会让他们资金链更紧张。

因为说实话，质量并不一定能够保证是现房马上就提高了，你看几眼也看不出来，只有你住进去一段时间了才能看出来，而且行情好的时候，质量差的房子照样有人抢，行情差的时候，质量好的房子也没人要。

当然《通知》也说了，建议在一些城市逐步试点取消预售制度，对于新出让土地，逐步实行现售。并拟定取消预售，全面实施现售的时间表，分阶段推进。

第一阶段若干年内保留预算许可，把预售条件的工程形象进度提高至主体结构工程封顶；

第二阶段全面实施现售，并将时间表向社会公布，让房地产行业和社会公众都做好充分的准备。

在樱桃看来，未来取消预售制的几率是比较大的，只是出台的时间表和分阶段如何推进罢了，中小房企需要提前防范如何过冬了。这个冬天恐怕真的很长很长。

附文件：