一朝地王 三年吃土

编者按：本文来自微信公众号“好评与差评”（ID：ihaoping），作者：奇齐，36氪经授权转载。

最近p2p爆雷已经不足为奇，因为还有更令人目瞪狗呆的事情：

被p2p套路，病急乱投医式维权又给自己带来二次伤害，不知道当初拿到高收益的时候，是否想到会有这一刻。

韭菜被收割之前，总意识不到自己是韭菜。

买p2p买成受害人，买房买成接盘侠，当以韭菜收割机著称的地产商，也逃不脱韭菜候选者的命运。

你就会感慨试问苍天饶过谁。

2016年的地王们，你们还好么

2016年开始，土拍地价一直处于“面粉比面包还贵“的时期。

“高价拿地，可以以更高的价格卖出”这句话成了全民共识，不仅销售相信，购房者相信，开发商也相信。

2016年城市地王数量前十排行

数据来源：克而瑞

按照这个逻辑，2016年的各大城市涌现出一批地王，这些原本被开发商寄予厚望的高价地块很快到了动工、开盘和预售的时期。

面对着价格“一刀切”的限价政策，开发商的高周转模式不灵了。

卖，需要割肉离场，心有不甘；不卖，面临着持有的资金成本，压力山大。

何去何从？

高周转遇上一刀切

“拿地策略出了问题，一定需要人担责，那个人只能是我了。”陈鹏说。

陈鹏（化名）是一个地产从业者，就职于国瑞地产，2016年4月苏州木渎溢价率248.5%的地王，就是陈鹏拿的。

“我是负责拿地的”陈鹏每次介绍自己都很骄傲，毕竟在各土拍现场，随便举个牌子就是几十个亿，满脸都写着财大气粗。

但只有陈鹏自己知道，“拿地的”工作不是个小活儿，陈鹏工程出身，同时政策、成本控制、项目报件、设计、法务、融资，销售都是行家。

15年开始，全国市场大热，旭辉喊出口号“冲刺三千亿”；碧桂园号称实现“全覆盖”；陈鹏所在团队喊出接到上层指令，入局苏州。

土拍前夕，在项目预算阶段，陈鹏发现其中的资金隐患和后市的政策风险，因此控制了不高的授权价。

但土拍的前夜，领导大笔一挥，在陈鹏给出的研判结果的基础上，把授权价提高了百分之70，这个项目从此埋下隐患。

第二天经过232轮举牌竞拍上，国瑞地产出尽风头，一举拿到了这块总价单价2.47万/㎡的高价地。

回想起土拍时候近乎狂热的举牌场面，陈鹏觉得市场出现了病态狂热。

不出所料，拿地的几个月后，苏州重启限购政策，从招拍挂政策、一次性开盘限制、限价、限购、限贷全方位对楼市进行绞杀。

出政策的那一天，地块案名刚确定为“国瑞熙墅”。陈鹏意识到案名再惊艳也注定不会被市场看好，不是产品问题，而是市场转向了。

2017年春节过完，国瑞熙墅预售价格出来了，均价2.9万元/㎡，拿地成本就达到2.47万元/㎡的地块才卖2.9万元/㎡。

贵么？其实都是在贴著成本红线卖。

而位于吴中区旁边的二手楼盘的均价是多少钱呢？1.7万元/㎡，购房者最敏感的不是质量户型配套，而是价格。

国瑞熙墅的去化非常差，差到楼盘旁边二手中介调侃说：售楼处雇人排队的花费一天都需要上万元，依然撑不起售楼部的人气。

无疑，这个项目的拿地策略严重失误，陈鹏为此付出沉痛代价，之前炒股，陈鹏切身感受到散户之殇。

选择去开发商工作，就是想做游戏规则的制定者，万万没有想到，开发商也会面临散户的困境。

跌价的面包

“面粉贵过面包”的市场预示著上涨前夕。这个谬论骗过无数的购房者，包括阿诚这个厦门土著。

厦门的楼市是国内城市中的一只妖股，均价已经超过略输北上深，位居第四。

阿诚家在锺宅片区的城中村，旁边就是厦门富人区五缘湾，很多村民都依赖房租收入过活，不愿出去工作，终日赌博玩乐，等待拆迁暴富。

阿诚不一样，看着日益上涨的房价，阿诚开始关注楼市。

2016年12月，海投地产以38504.85元/㎡的楼面价，拿下厦门岛外马銮湾商住地块，成为单价地王，消息很快刷爆朋友圈。

大家纷纷猜测，这块地王上市要卖到5万/㎡才能保本，此时，旁边一手楼盘的价格在3.2万元-3.6万元/㎡之间。

阿诚赶紧抢了一套旁边3.5万/㎡的房子，签完合同的瞬间，阿诚非常开心，但厦门房价却没按阿诚预想的套路出牌。

2018年6月，海投地王旁边，保利地产以25086.2元/㎡的楼面价，摘走另外一块地。时差只隔一年。

2016年典型地王与周边项目价格对比

数据来源：克而瑞

阿诚3.5万元/㎡入手的新房，已经有人挂出2.7万/㎡的价格出售，阿诚一算，发现自己亏掉了宅基地两年的房租收入，心里拔凉。

他意识到：“那些贵过现成面包的面粉们，不一定就能做成更贵的面包。”

无独有偶，楼市的顺风局中，狂热的赌徒不只是购房者和开发商，连材料供应商也受不住巨额利润的诱惑。

被地产套路的老江湖

王子华对于两年前的举牌追悔莫及。

56岁的王子华祖籍是福建莆田，是个生意奇才，早年倒腾木材发家，后来创办了京奥港集团，是鸟巢、首都机场这些地标项目的主要钢材供应商。

平平稳稳的传统行业龙头大哥地位，在王子华决定进军地产那一刻被打破。

王子华设想的剧本和其他开发商无异，无非是用过桥的方式获取资金拿地，然后质押给信托公司拿钱。

“零元购拿地”，预售房产回笼资金，最后瓜分利润。但王子华没有料到跟着剧本走的前提需要政策搭台，市场唱戏。

2016年4月，王子华在南京以单价2.23万元/㎡，总价47.6亿元高价拿地，然后迅速向中融资信托质押股权拿到了49亿的资金。

按照原剧本，这个定名京奥港未来墅的项目，可以在2017年9月领出预售证，卖个3-4万每平的单价，回笼资金。

万万没想到，南京一纸限令，把预售证的均价限制在25884元/㎡，市场转向快速而惨淡，价格赔本，却依然难讨购房者的芳心。

直到2017年11月，未来墅工地陷入停工，京奥港集团的地产之路还没开始就被扼杀，王子华几十年的事业宣告破产。

粗略统计，过去的两年中，全国有超过二十多个城市出现了超过三百个单价地王和总价地王。

经过正常的开发周期，地产商翘首盼来的2018不是地产大年，而是黑天鹅频现的寒冬季节。

陈鹏的被追责，阿诚被收割，王子华的破产都只是那些年地王故事的一个缩影罢了。开发商，一样面临死扛和割肉的抉择。

就此来看，开发商和散户并没有区别，不论是股市楼市，或是其他，一句“拿住咯”，顶过一万句战略分析。

昨晚和做基金的朋友聊天，他的判断，让我印象深刻：“现在a股惨淡，市盈率到历年最低，但根据测算，买入综合估值低的几支票，拿住五年赚钱的概率是百分之百。”

准确度不去评判，但是这种定投的思维，也是适合楼市的。

面对高价地，开发商不拿，就像春天不去播种，注定等不到可以收获的秋天，但只有拿得住并且活下去的开发商，才有未来。

散户买房，开发商买地的金融逻辑，都是基于货币贬值，长远来看，现在的房价，依旧是低估的。

此刻的市场，身陷囹圄的开发商只要能够活下去，在不久的将来都能解套，但太高的杠杆之下，活下去，又谈何容易。

你所在的城市，地王都怎么样了？