北京万科存量改造计划首个项目落地已在赛道投资200亿改造约百万平米

7月28日，北京万科宣布北京区域首个存量资产改造项目北京万科时代中心正式开放。这是北京万科启动“6+X”全面多元化转型战略之后的首个“存量改造计划”落地项目。截至目前，北京万科“存量改造计划”已经在北京大区投入200亿元获取了约16个项目，其中10个项目位于北京市。

万科集团高级副总裁、北方区域本部首席执行官刘肖表示，未来三年北京万科还会以每年100亿元的投资速度在存量资产改造领域递增，目标是在三年之后持有400—500亿元的存量资产改造项目。

36氪获悉，在北京万科时代中心项目改造过程中，北京万科引入了中银投作为长期持有运营的资本合作方。在物业运营上，北京万科引入了主打文创产业联合办公的米域和万科集团旗下的商业运营公司印力分别运营办公和商业部分。

在存量资产改造赛道上，北京万科将会以办公、文创园、科技园为主要物业形态，但也会根据项目定位做长租公寓、商业。但并非明确划定这几类物业的投资占比。以北京万科时代中心为例，是在办公、长租公寓、商业三个团队方案PK之后才确定以办公产品为主。

“存量改造计划”是北京万科“6+X”多元化转型战略中的A计划，在该赛道上，北京万科看作三方面的能力：

一是项目获取能力。刘肖认为，存量资产的产权、改造、报批等环节涉及的问题相当复杂，而北京万科万科“是一个可信任的交易对手”，交易过程比较公开，信用比较好，所以第一个能力其实是存量资产获取能力或者资产收购能力、并购能力比较强。

二是产品能力。北京万科在存量资产改造项目上更注重内容创作，除了在设计上求新“不过时”，还引入了IP元素，通过和万科入股的华人文化等IP化内容公司合作，并要求产品可以不断迭代。

三是使用低成本长期资金的能力。“北京万科三年之后持有500亿持有资产的时候，架构是多元的，有些是参股的，有些是控股的，有些是基金的”，刘肖表示，万科是目前相关做存量资产行业中，国际三大评级公司评级最高的。

北京万科提出了“一镇两园”的目标，“一镇”指产业小镇，将以体育小镇为主；“两园”指文创园和科创园，产业园是北京万科以后要打造城市更新项目样板的重点领域。

除了北京市，北京万科还在沈阳、青岛等地拓展存量资产改造项目。在非一线城市，北京万科对拿地和项目改造的前期衡量主要是考量当地不同区域、物业类型之间产生的极差地租，通过提升坪效和升级到更稀缺的物业类型来产生效益。

另外，北京万科还要求存量资产改造项目能够紧贴产业政策，比如北京万科时代中心要和朝阳路上的“国际传媒走廊”这个北京大规划相符合，符合朝阳区以国家文化产业创新实验区为定位的规划建设。

北京万科时代中心内部

截至目前，北京万科在朝阳、望京、海淀、昌平等核心商务区持有10个优质资产，总开发面积逾65万平方米，投资总额168亿元，目前已有天竺万科中心、住总万科广场以及朝阳万科时代中心3个项目进入运营阶段，下半年望京万科时代中心也将亮相。

刘肖透露，北京有千万人口、千亿地产行业规模，出现了以副中心建设为契机的重大搬迁，以及雄安的战略性规划建设，将会发生产业重塑、人口结构变化；而且，北京新增用地非常少，存量市场却有将近4000亿的体量。这两个主要特征促使了北京万科提出存量资产改造计划。

在具体的改造过程中，北京万科认为，随着城市形态转变和创意阶层崛起，城市更新的边界从宏观上的城市面貌升级延伸到微观上的人文精神重塑；而产业升级的核心，除了需要产业与行业之间产生更多的交叉与关联，更需要把原来被忽视的文化、艺术、生活与社区等元素纳入到整个体系中。

“展望未来，一方面规模上会有更大、更快的投资，另外一方面是在内容上争取有更多的创造。”刘肖表示，“明确方向，要做的事就相对简单清晰了。”